특례보금자리론 총정리 및 의미 (feat. 규제 완화 시작?)

  최근 금리 상승으로 부채상황 부담이 커지고, 주택 매수가 쉽지 않은 상황에서 개편된 보금자리론이 나왔습니다. 바로 특례보금자리론으로 2023년 1년간 한시적으로 시행하겠다고 정부가 발표했습니다.

 

  특례보금자리론의 주요 내용과 함께 이것이 의미하는 바에 대해 알려드리겠습니다. 

 

 

  이번 발표된 특례보금자리론의 주요 골자는 다음과 같습니다.

 

 

1. 소득제한 없음(기존 7천만원에서 변경)
2. 9억 이하 주택 가능(기존 6억에서 상향) 
3. 최대 대출한도 5억(기존 보금자리 4.2억에서 상향)
4. DSR 규제 없음
5. 4%대 금리

 

 

 소득제한 없음(기존 7천만원에서 변경)

 

  기존 보금자리론은 소득 7천만원(신혼부부일 경우 8500만원)으로 대기업을 다니거나 어느 정도 월급이 많은 직장인의 경우 대출을 받지 못했습니다.

 

  그렇기에 소득이 많아도 자산형성이 되어있지 않은 사회초년생들은 정부의 정책 혜택에서 소외되었다는 불맨소리가 많았습니다.

  하지만 특례보금자리론은 소득제한을 없애 대출을 원하는 누구나 받을 수 있게 했습니다. 소득이 많아도 시중은행보다 상대적으로 저금리로 정부가 지급하는 대출 혜택을 받을 수 있습니다.

 

 

 9억 이하 주택 가능(기존 6억에서 상향) 

 

  기존 보금자리론은 주택 가격(실거래가 and 공시지가)이 6억 이하일 경우에만 가능했습니다. 지난 몇 년간 주택 가격이 올라 서울 내에서 6억 밑의 아파트를 찾기란 거의 불가능해졌습니다. 그렇기에 보금자리론을 이용해 서울아파트를 매입하는 것은 흔치 않은 일이었습니다.

 

 

  이번 특례보금자리론은 해당 주택 가격의 한도를 9억까지 늘렸습니다. 이번 정책 변경으로 주택 가격 제한이 9억으로 늘어났고, 6~9억 가격대의 주택 수요가 늘어날 가능성이 있습니다. 

 

 

 최대 대출한도 5억(기존 보금자리 4.2억에서 상향)

 

기존 보금자리론은 LTV가 최대 70%로 6억 아파트의 경우 4.2억까지 대출이 되었습니다. 이번 특례보금자리론은 대출한도를 5억으로 늘렸습니다.

 

여러 조건을 내걸지않고 5억까지 대출이 가능하게 해 주었습니다. 다만 5억 대출을 받을 경우 30년 만기, 금리 4%, 원리금 균등 상환으로 가정할 시 매달 238만 원을 내야 하므로 부담이 적지 않습니다.

 

 

  그렇기에 아무리 금리가 낮다해도 4프로가 넘어갔을 때, 5억을 모두 대출받는다는 것은 쉬워 보이지 않습니다.

 

 

 DSR 규제 없음

 

  지난 정권에서 무수히 많은 주택 가격 안정화 정책을 펼쳤음에도 천정부지로 가격이 상승했습니다. 하지만 DSR 규제를 내놓으면서 주택 거래량이 급감했습니다.

  그 말은 이전까지 주택을 매수하는 사람들은 본인 자산수준보다 대출을 과도하게 이용해 주택을 매수했다는 것을 의미합니다. 대출이 막히자 주택을 매수할 수 있는 힘이 사라진 것입니다. 

 

이번 특례보금자리론은 DSR 규제를 없애 대출을 원하는 사람은 누구나 받을 수 있게 했습니다. 특례 보금자리론과 신용대출을 함께 받는다면 6~9억 대의 아파트를 충분히 매입할 수 있는 기회가 생겼습니다. 

 

 

 4%대 금리

 

이번 특례보금자리론의 금리는 신청 당시의 금리를 따라가게 되는데, 우선 4%대의 가이드라인이 발표되었습니다. 현재 주택담보대출을 받을 시 7프로가 훌쩍 넘어가고 있기에 4%대는 매력적인 수치임이 분명합니다.

 

하지만 이 또한 시중금리가 계속해서 오를시에 동반 상승할 가능성이 있기에 언제까지 4%대를 유지할지 확신할 수 없습니다.

 

 

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  현재 경제상황과 부동산시장이 침체되어있고, 더욱 악화되고 있는 현실입니다. 정부가 특례보금자리론을 내놓은 것은 이 상황을 타개하고자 규제를 조금씩 완화하려는 움직임으로 보입니다.

 

  대출 상환에 힘이 드는 사람들에게는 어느정도 힘이 되어 줄 수 있고, 주택을 신규 매수하려는 사람에게는 새로운 대출의 방법을 제시한 것도 의미가 있다고 생각합니다.

  다만 내년까지 금리인상이 예정되어있고, 서울을 포함해 전국의 아파트 가격이 지속적으로 하락하고 있는 상황에서 이 제도를 활용해 주택을 매수하려는 수요가 얼마나 늘어날지는 의문입니다.

 

  12월 6일 진행한 둔촌 주공 청약에서도 흥행에 실패했고, 지방의 여러 아파트들이 미분양되고 있는 상황입니다. 또한 경매시장에서도 강남의 아파트 물건들이 계속해서 나오고 있습니다. 그렇기에 앞으로의 상황을 분석해서 특례보금자리론을 받는 것이 맞는지에 대해서도 잘 생각하셔야 합니다.

 

 

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